"아파트값 하락, 내리막 계단은 시작도 안해"
"아파트값 하락, 내리막 계단은 시작도 안해"
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  • 승인 2022.09.20 09:35
  • 업데이트 2022.09.20 11:21
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부동산시장, 가파른 하락세 이어질 것
20~30% 하락, 코로나 이전 수준으로
영끌족 위기? 거주 가능하면 버텨야
집값 '바닥'은 거래 물량 5~6% 시점
시장 위축되면 민간공급은 줄어들어
전세↓월세↑임대차시장 안정화 지속
■ 방송 : CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:20~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 이광수 (미래에셋증권 수석연구위원)
 
경제 이야기, 그중에서도 부동산 얘기를 좀 해보려고 합니다. 요즘 경제 뉴스 보면 아파트값이 16주 연속 하락했다. 10년 만에 2억, 3억 뚝뚝 떨어진다. 급매 아파트만 겨우 팔린다. 이런 제목들 보셨을 거예요. 그런데 그와 반대로 현장에서는 가격 하락 체감하기 어렵다. 이런 얘기도 들려서 어느 쪽 말이 맞는 건지 궁금하고요. 그래서 준비를 했습니다. 내 집 가진 분들이나 없는 분들이나 또 지금 내 집 마련을 꿈꾸는 분들이나 모두 궁금해 하실 이야기, 전문가와 함께 풀어보죠. 미래에셋증권의 이광수 수석연구위원 오늘 스튜디오에 직접 모셨습니다. 어서 오십시오.
 
◆ 이광수> 안녕하세요.
 
◇ 김현정> 결론부터 질문드릴게요. 지금 부동산 시장 하락세로 진입한 게 맞습니까?
 
◆ 이광수> 맞습니다. 분명합니다.
 
◇ 김현정> 분명합니까?
 
◆ 이광수> 네.
 
◇ 김현정> 그러면 머릿속에 큰 산 하나를 그려볼게요. 부동산의 등락을 큰 산이라고 생각한다면 지금 가장 높은 정점 찍고 내려오는 거예요? 어디쯤에 있습니까?
 

◆ 이광수> 보통 저도 산을 좋아하면 산꼭대기에는 돌이 많잖아요. 그런데 돌을 내려올 때는 좀 가파르지 않고 조심스럽게 내려오는 그런 단계고요. 지금은 그 단계를 딱 지나면 뭐가 있습니까? 가파른 단계인데 계단이 있잖아요. 계단으로 접어들 단계에 들어설 가능성이 높다. 이렇게 보고 있습니다.
 
◇ 김현정> 잠깐만요. 산 그려볼게요. 제가 등산할 때 한번 그려볼게요. 꽤 높은 산입니다. 그러면 정상 표지석 찍고 나서 내려올 때 처음에는 좀 이렇게 조심하죠. 돌들도 헤치고 조심해서 서서히 가다가 계단이 깔리기 시작하면 속도가 붙거든요.
 
◆ 이광수> 그렇습니다. 가파른 데는 대부분 또 계단이 설치돼 있죠. 앞으로 그럴 단계에 올 가능성이 높다고 보고 있습니다.
 
◇ 김현정> 이 질문이 가능한 질문인지 모르겠지만 일단 질문 드리긴 할게요. 뭐냐면 최정점 대비 최대 몇 퍼센트까지 더 떨어질 수 있다. 몇 퍼센트까지 떨어질 수 있다고 전망하십니까?
 
◆ 이광수> 몇 퍼센트 얘기하는 게 굉장히 어려운 전망이긴 하지만 일단 전망하는 건 코로나 이전으로 가격으로 돌아갈 가능성이 크다고 보고 있습니다. 그렇게 되면 퍼센티지로 하면 20~30% 정도로 보고 있습니다.
 
◇ 김현정> 최정점 대비 20~30%. 지금 청취자 문자도 막 들어옵니다만 현장에서는 좀 다르다, 이런 얘기가 들어와요. 아파트가 하락이다. 몇 억씩 떨어진다 이런데 막상 가보면 체감이 어렵다. 혹시 일부 사례를 가지고 너무 전체를 과잉 대표하고 있는 것 아니냐, 이런 질문.
 
◆ 이광수> 여러분들이 꼭 아셔야 될 게 뭐냐면 집값이 최근에 급격하게 상승할 때도 몇 채가 거래 안 돼서 상승했다는 거예요. 원래 부동산은 상승할 때도 거래가 감소하면서 상승하고 하락할 때도 거래가 감소하면서 하락합니다. 그래서 실제로 통계 자료를 보면 최근에 지난해 2021년도에 서울의 아파트 가격을 중심으로 해서 급격하게 상승할 때 100채당 2.5채밖에 거래가 안 됐어요. 그래서 그렇기 때문에 여러분도 잘 보시면 여러분들이 사시는 아파트가 고점 올라갈 때는 한두 채가 거래돼서 시세를 형성하잖아요.떨어질 때도 그런다는 거죠. 그래서 오를 때는 한두 채 거래된 게 시장 가격이고 떨어질 때는 한두 채 거래된 게 시장가격이 아니고 그냥 거래가 없는 거야. 시장이 비정상적이라고 얘기하는 건 좀 흥미로운 지적이라고 전 보고 있고요.
 
◇ 김현정> 내 집 가지신 분들이 그렇게 생각하고 싶으신 건가.
 
◆ 이광수> 그렇죠. 오를 때도 급매수가 결정하고 내릴 때는 급매도가 결정합니다.
 
◇ 김현정> 원래 그런 거군요.
 
자료: 미래에셋증권 리서치센터
자료: 미래에셋증권 리서치센터

◆ 이광수> 그런데 이 다음 단계가 중요한데요. 보통 거래 가격 하락할 때 세 가지 단계가 시작돼요. 첫 번째는 뭐냐 하면 하락이 일단 조금씩 보이기 시작하면 단기적 변동이야 일시적이야 이렇게 생각합니다. 그리고 두 번째 단계는 조정기에 접어들면 거래가 조금씩 이루어지면서 조금 하락 거래하는 게 많아지는데 일부 사람들만 알아요. 그리고 다음 단계는 본격적으로 하락 단계에 접어드는데 이때는 뭐냐면 일종의 양떼 효과라든지 손실 회피 현상이 나타나면서 가지고 있는 사람들이 물량을 대거 밀기 시작해요. 그렇게 되면 하락폭이 커지는 단계고 지금은 2단계 정도. 그러니까 사람들이 일시적 단계 하에서 조금씩 많아지네. 그리고 일부 사람들만 움직이는 단계로 보고 있습니다.
 
◇ 김현정> 알기 시작한 단계. 하락에 대해서 그 정도 2단계 정도로 보신다는 말씀.
 
◆ 이광수> 그렇습니다.
 
◇ 김현정> 그러면 케이스를 좀 나눠서 질문드릴게요. 먼저 영혼까지 끌어 모아서, 영끌해서 내 집 장만 하신 분들 입장에서 질문드립니다. 30대 직장인 A씨라고 가정해볼게요. A씨는 작년 재작년에 부동산 시장 막 가격 폭등할 때 정말 대출로 영끌해서 집을 마련했어요. 그런데 지금까지는 금리가 낮은 덕에 매달 이자 내면서 근근이 버텼습니다. 그런데 갑자기 지금 금리가 뛰기 시작합니다. 어떤 사람들은 주택담보대출 금리가 7%를 올해 안에 돌파할 수도 있다. 이런 전망까지 내놓고 있는 상황. 팔아야 하는 것이냐 아니면 어떻게서든 더 버텨야 하는 것이냐. A씨는 어떻게 해야 됩니까?
 
◆ 이광수> 조건에 따라서 달라집니다. 영끌을 한 A씨가 이 집에 거주할 수 있으면 버텨야 합니다.
 
◇ 김현정> 이게 투자 혹은 투기 차원이 아니라 내 집이면?
 
◆ 이광수> 네, 그리고 투자했더라도 그 집에 들어가서 살 수 있으면 그럼 버팁니다. 그런데 도저히 살 수 없는 조건이에요.
 
◇ 김현정> 내가 서울에서 일하는 데 부산의 집이 있다든지 이런 식, 대구에 있다든지.
 
◆ 이광수> 혹은 과도하게 전세를 껴서 갭투자를 했거나 아니면 과도하게 빚을 내서 내가 도저히 그 안에 들어갈 수 없는 상황. 그러면 그분들은 파시는 게 맞다 이렇게 말씀드릴 수 있습니다.
 
◇ 김현정> 그렇지만 내가 지금 깔고 앉아서 사는 집이면 버티는 게 나아요?
 
◆ 이광수> 그렇죠. 거주하면서.
 
◇ 김현정> 그런데 버티는 게 사실 끝이 보여야 버티는 거잖아요. 예를 들어 지금 이 금리가 가파르게 올라가는 게 어느 때쯤까지만 버티면 괜찮아진다라는 게 있어야 버티잖아요. 어느 정도로 보세요.
 
◆ 이광수> 그러니까 그 시점이라는 게 정확하게 예측은 힘들지만 거주하게 되면 어떤 현상이 생기냐면 거주의 가치가 생기는 거예요.
 
◇ 김현정> 거주의 가치라는 게 무슨 말이에요?
 
◆ 이광수> 살면서 내가 어쨌든 반대로 해서 내가 이 집이 없다면 전세라든가 월세를 내고 살아야 되는데 그만큼 코스트가 일종의 비용이 절약되는 측면도 있고 그 안에 집에 살면서 인테리어도 하고 예쁘게 꾸리면서 어떤 만족도는 커지잖아요. 그런 것들을 크게 만들면서 이 시기를 잘 버텨야 된다는 거죠.
 
◇ 김현정> 그런 가치들을 생각했을 때는 버티는 게 낫다?
 
◆ 이광수> 그런 가치가 더 커지면 쉽게 말해서 지금 월세도 올라가고 이런 가치가 훨씬 커지면 그 기간은 훨씬 더 짧게 되는 겁니다.
 
17일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 모습. 박종민 기자
17일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 모습. 박종민 기자

◇ 김현정> 그렇군요. 이거는 틀려도 괜찮아요. 연구위원님. 틀려도 괜찮고 그냥 개인적인 의견 질문 드리는 건데 이 가파른 고금리를 어느 정도 갈 거라고 그냥 보세요. 이건 틀려도 괜찮습니다. 틀리실 수도 있는 거고.
 
◆ 이광수> 그렇습니다. 저는 애널리스트고 경제를 전망하는 입장에서는 내년 하반기 정도에는 좀 완만한 그런 상황으로 가지 않을까 보고 있고요. 지금부터는 한 1년 정도 남은 거죠.
 
◇ 김현정> 1년 정도 혹한기.
 
◆ 이광수> 네, 그렇습니다.
 
◇ 김현정> 고금리 혹한기 정도를 생각하면서 난 도저히 안 돼, 이런 분들은 결단하셔야 될 거고. 살면서 버틸 만해 하시는 분들은 좀 버텨보셔라.
 
◆ 이광수> 그런데 여기서 한 가지 또 말씀드리고 싶은 건 안타깝지만 이런 영끌 하신 분들이 한국의 20~30대고 한국의 소비 주체이기도 하거든요. 이분들에 대한 사회적 배려도 어느 정도 필요하지 않느냐 생각은 사실 갖고 있습니다.
 
◇ 김현정> 이번에는 내 집 마련 기회를 기다리는 분들. 집값 떨어지면 사야지 하고 준비하고 계시던 분들 입장에서 한번 질문드려볼게요. 이왕이면 바닥 찍었을 때 사고 싶잖아요. 당연한 거죠. 그런데 정확히 바닥이 어딘지는 모르니까 한 무릎쯤에서 샀으면 좋겠는데 어디가 무릎이다. 바닥이다. 이런 시그널 같은 게 있습니까?
 
◆ 이광수> 시그널이 있습니다. 그런데 먼저 지적하고 싶은, 말씀드리고 싶은 건 뭐냐면 내가 꼭 집값이 떨어질 때는 내가 꼭 사야지라는 마음보다 더 떨어질 거기 때문에 난 안 살 거라는 마음이 더 커지게 됩니다.
 
◇ 김현정> 조금 더 떨어질 것 같은 거예요. 버티면.
 
◆ 이광수> 그렇죠. 그러니까 올라갈 때가 더 살려는 마음이 더 커져요. 막상 떨어지기 시작하면 살려는 마음이 없어지거든요. 그런데 그런 마음을 여러분 좀 바꾸셔야 된다는 거고요. 무주택자분들은. 두 번째는 그런 측면에서 어떤 신호가 있느냐. 있습니다.
 
◇ 김현정> 어떤 거예요.
 
◆ 이광수> 가격이 떨어지기 시작하면 살 사람들이 시장이 생기기 시작해요. 그 가격을 감내할 만한 소득이라든가 대출 규모. 그래서 가격이 떨어지면서 거래량이 회복하는 구간이 나옵니다. 이 시기가 내 집 마련하기 굉장히 적절한 구간이죠.
 
◇ 김현정> 사실 지금은 아까 말씀하셨다시피 하락세로 들어서기는 했는데 거래가 별로 활발하지는 않은데.
 
◆ 이광수> 거래가 계속 줄어들죠.
 
◇ 김현정> 그렇죠. 이러다가 확 늘어나는 시점이 좀 있을 거다.
 
◆ 이광수> 대신 가격이 떨어지면서 거래량이 회복하는 구간이 나와요. 여기서 거래량은 뭐냐면 여러분들이 쉽게 측정할 수 있는 게 있습니다. 여러분들이 사시는 아파트 단지가 100세대면 그 중에 몇 채가 거래되느냐.
 
◇ 김현정> 몇 채가 거래돼야지 활발한 거예요?
 
◆ 이광수> 저는 한 5채에서 6채 이상. 1년에.
 
◇ 김현정> 1년에?
 
◆ 이광수> 네, 지금은 두 채거든요. 그래서 거래되기 시작하고 6채, 7채, 한 10채 정도 올라가면. 그래서 100채 중에 지금 2.5채인데 100채 중에서 한 5채, 6채 정도 거래되기 시작하면.
 
◇ 김현정> 5%, 6%.
 
◆ 이광수> 그러면 거래가 회복되고 있다고 판단할 수 있습니다.
 

◇ 김현정> 그렇게 보시면 되는 거군요. 그럼 1천 세대로 했을 때는 50세대, 60세대 거래가 되면 야, 이거 무릎이다 정도로?
 
◆ 이광수> 아닙니다. 바닥이죠. 대신 조건이 있습니다. 가격이 떨어지면서 거래가 회복할 때.
 
◇ 김현정> 그렇죠. 떨어지면서 거래가 그 정도 나올 때쯤을 시그널로. 그러면 같은 질문인지 모르겠지만 이런 질문 들어왔는데 이 집 싸다. 야, 싸다 할 때 그 싸다의 기준은 뭐냐, 이런 질문.
 
◆ 이광수> 그러니까 싸다는 게 두 가지 기준이에요. 하나는 뭐냐면 그것처럼 시장에 변화가 일어날 때가 싼 거고 그게 30%인지 40%인지 예를 들어서 30% 떨어졌는데 거래가 계속 떨어져요. 거래가 계속 줄어들어요. 그건 더 빠질 가능성이 크다는 거죠. 그런데 20% 빠졌는데 거래가 회복합니다. 그럼 그게 바닥이라는 거예요. 그런 관점에서 유동적으로 생각하시면 좋겠고 두 번째는 뭐냐면 내 조건, 가계의 조건에 맞는 가격대가 왔을 때가 싼 거죠.
 
◇ 김현정> 그렇죠.
 
◆ 이광수> 그래서 두 가지를 같이 보셨으면 좋겠다는 거죠. 여러분들의 그런 상황 그리고 시장의 변화 이런 것들을 같이 보시면서 그 시점을 보셨으면 좋겠다는 생각입니다.
 
◇ 김현정> 사실은 내 집 가진 분들이나 내 집 마련이 임박한 분들보다는 전세로 사는 분들이 훨씬 많아요.
 
◆ 이광수> 맞습니다.
 
◇ 김현정> 전세로 사는 분들이 훨씬 많은데 이렇게 시장의 불확실성이 커지면 이거 전세보다 월세를 훨씬 선호하게 될 거고 이 부동산 전세 시장, 월세 시장은 어떻게 전망하세요?
 
◆ 이광수> 일단 최근의 특징적인 변화는 월세 수요가 증가하고 있어요. 그 이유는 뭐냐 하면 금리 인상 때문에 전세를 더 이상 올려주기 힘듭니다. 또 하나는 뭐냐면 지금 수도권을 중심으로 해서 입주 물량이 굉장히 많이 증가하고 있습니다. 올해만 14만 호 정도.
 
◇ 김현정> 새 아파트.
 
◆ 이광수> 그렇습니다. 그렇기 때문에 사실 입주 물량이 증가하니까 상대적으로 전세 가격이 빠지기 시작하고 대신 월세 수요가 증가하면서 월세 가격은 오르는 거죠. 한국의 주택 시장에서 굉장히 독특한 변화라고 볼 수 있는데요. 사실 그렇기 때문에 향후에 임대차 시장 안정은 좀 지속될 가능성이 있다고 보고 있습니다.
 
◇ 김현정> 그렇게 보세요? 지금 깡통 전세 문제가 진짜 실제로 많이 심각한 겁니까?
 
◆ 이광수> 그렇습니다. 깡통 전세가 문제인 이유는 다주택자들이 과도하게 갭투자 내지 레버리지를 일으켰기 때문에 발생되는 현상이거든요. 특히 빌라라든지 다가구 주택을 중심으로 해서 일어나고 있는데 좀 안타까운 측면이 좀 있죠.
 
◇ 김현정> 그렇죠. 그런 거에 대한 규제도 필요한 거 아니에요. 너무 피해자가 커지는 것 같던데.
 
◆ 이광수> 그렇습니다. 그런데 이미 벌어진 일이어서 사실은 수습을 좀 해야 될 필요가 있고요. 그런 분에서 선의의 피해자들이라든지. 예를 들어서 그렇게 무리하게 갭투자한 부분에 대해서 전수조사를 통해서 미리 방지를 한다든지 그런 방지책이 필요해 보입니다.
 
◇ 김현정> 지금 정부의 정책 방향성, 부동산에 대한 정부 정책 방향에 대해서는 어떻게 보고 계세요.
 
◆ 이광수> 일단 정부 정책이 뚜렷하게 나온 건 없어요. 대표적으로 나온 게 270만 호 공급을 통해서 시장을 안정화시키겠다는 공급인데 그 공급을 세세하게 살펴보면 민간 중심의 공급으로 태세를 전환한 모양새거든요. 그런데 흥미로운 지점은 뭐냐면 이렇게 시장이 위축되기 시작하면 민간에 맡겨놨던 공급은 역설적으로 공급이 안 됩니다. 왜냐하면 민간은 돈을 벌기 위해서 공급하기 때문에 가격이 떨어지면 공급을 줄이게 돼 있어요.
 
◇ 김현정> 그렇죠.
 
◆ 이광수> 그래서 사실 장기적으로 볼 때 현재의 부동산 그러니까 정부의 부동산 정책 중에서 민간 중심의 공급 정책이 과연 적절한가. 한국의 장기적인 시장 안정화를 위해서 그 부분에 대해서 좀 계속 지켜볼 필요가 있다고 보고 있습니다.
 
◇ 김현정> 이런 질문도 들어왔어요. 부동산 떨어지면 무조건 좋은 거 아니냐. 뭐 이걸 논하냐 이렇게 얘기하시는데 무조건 떨어진다고 경제에 좋은 건 또 아니잖아요.
 
자료: 미래에셋증권 리서치센터
자료: 미래에셋증권 리서치센터

◆ 이광수> 그렇습니다. 과도하게 떨어지면 경기가 위축되고요. 경제가 위축되기 시작하면 모든 사람들이 사실 어렵게 되거든요. 특히 아시겠지만 2020년과 21년도에 영끌을 대표로 해서 한국의 소비의 주체들이 과도하게 부채를 일으켜서 높은 집에 집을 사놨기 때문에 과도하게 집값이 하락하면 경제 전체가 사실은 위기에 빠질 수 있다는 측면에서 저희가 지속적으로 좀 위기의식을 갖고 있습니다.
 
◇ 김현정> 엄청나게 올랐던 부동산 시장이 정상화되는 거 안정화되는 건 맞지만 급격한 폭락으로 경제 주체들이 무너지는 현상은 한국 경제에 엄청난 타격이다. 그런 말씀.
 
◆ 이광수> 그렇습니다. 그런데 자산시장은 특이한 게 뭐냐면 완만한 하락과 완만한 상승이 없습니다. 급격하게 상승하고요. 급격하게 경착륙할 가능성이 있어요. 그런 측면에서 사실은 정책이라든가 경제 주체들이 그런 부분에 대한 우려를 분명히 가지셔야 됩니다.
 
◇ 김현정> 알겠습니다. 알겠습니다. 내 집 마련을 영끌 해서 하신 분들 꽤 많으시고 지금 문자도 들어옵니다. 꽤 많으시고 또 언제 집 사지 준비하고 계시는 분들 이런 분들을 위해서 오늘 굉장히 실질적인 정보 많이 주셨어요. 미래에셋증권에 이광수 수석연구위원 오늘 고맙습니다.
 
◆ 이광수> 고맙습니다.

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