주택임대차보호법에 따르면 임차인은 언제든 계약해지가 가능하다. 출처: 픽사베이

Q : 甲은 乙의 소유 주택을 임차하여 전입신고를 마치고 주거지로 사용하고 있습니다. 甲과 乙이 체결한 임대차계약은 계약기간을 2014. 1. 1.부터 2016. 1. 1.까지로 정하였고, 甲은 그 기간 동안 차임을 연체한 적이 없습니다. 甲은 2016. 6.경 아파트분양을 받아 이사를 예정하고 있었는데, 乙과 체결한 임대차계약 기간이 2016. 1. 1.로 종료하므로 고심하고 있던 중, 乙의 별 다른 퇴거요구 등이 없자 계약이 일단 갱신된 것으로 생각하고 2016. 1. 1.이후에도 거주를 계속하였습니다.

그 후 甲은 예정에 따라 2016. 6. 乙에게 임대차계약의 해지를 통보하고 보증금 반환을 청구하였으나, 乙은 당초의 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 위 임대차계약은 2018. 1. 1.로 연장되었다고 주장하면서 그 전에 다른 임차인이 나타나지 않으면 당장 보증금을 반환할 수는 없다고 주장하고 있습니다. 이 같은 乙의 주장이 타당한지, 즉 甲이 계약해지에도 불구하고 2018. 1. 1.까지 원칙적으로 보증금반환을 청구할 수 없는지 알고 싶습니다.

A : 주택 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

이 사건과 같이 임대인과 임차인 모두가 임대차계약의 종료일까지 별 다른 갱신거절의 통지 등을 하지 않은 경우 임대차계약은 묵시적으로 갱신됩니다. 이와 관련하여 주택임대차보호법 제6조 제2항은 위와 같은 묵시적 갱신에 따른 임대차계약의 존속기간은 2년으로 본다고 규정하고 있습니다.

즉 이 사건에서 甲이 2016. 6.경 해지통지를 하지 않았다면 甲과 乙사이에 임대차계약은 주택임대차보호법 제6조 2항에 따라 2018. 1. 1.까지 존속하는 것이므로 임대인인 乙은 일방적으로 임대차계약의 해지 등을 주장할 수 없었던 것입니다.

하지만 이 경우 임차인 또한 묵시적으로 갱신된 2년의 기간 동안 임대차계약의 해지가 불가능한지 문제되는 바, 주택임대차보호법 제6조의 2는 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 해지의 효력은 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생하는 것으로 정하고 있습니다.

즉 묵시적 갱신에 의한 임대차계약은 원칙적으로 계약기간이 2년으로 연장되는 것이지만, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 임대인과 달리 언제든지 계약해지가 가능한 것입니다. 이는 임대차관계에서 일반적으로 불리한 지위에 있는 임차인의 지위를 보호‧강화하기 위한 취지입니다.

따라서 이 사안 甲의 2016. 6.경 해지 통지는 유효하며, 다만 그 효력은 3개월이 경과한 9. 이후에 발생하는 바, 乙은 2016. 9.이후 새로운 임차인이 나타났는지 여부와 상관없이 甲에게 보증금반환의무를 부담하게 됩니다.

참고로, 위와 같은 임대차계약의 묵시적 갱신의 경우 임차인에게 일방적인 계약해지권을 인정한 주택임대차보호법 규정은 임차인의 보호를 위한 편면적 강행규정으로, 만약 당사자가 임대차계약에서 임차인의 계약해지권을 부정하는 등 다른 내용을 정한다 하더라도 효력이 없으며, 이 경우에도 임차인은 주택임대차보호법에 따라 언제든지 계약해지가 가능합니다.

인저리타임 양종찬 editor@laweater.com 양종찬의 기사 더보기

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