전국 최고 분양가를 기록한 부산 해운대 LCT 아파트 조감도.

(Q) “임대인 甲은 임차인 乙에게 그 소유 건물을 보증금 5,000만 원, 월 차임 100만 원에 임대하였으나 乙이 3개월간 차임을 지급하지 않자 임대차계약의 해지를 통고하였습니다. 그러나 그 후 乙은 다른 채권자 丙으로부터 차용한 금전 5,000만 원도 반환하지 못하였고, 이로 인해 丙은 채무자 乙의 甲에 대한 임차보증금반환채권에 관하여 압류 및 추심명령을 받았습니다. 乙은 이러한 상황에도 불구하고 현재까지 총 10개월간 돈을 내지 않고 건물을 계속 사용하고 있습니다. 甲이 하루라도 빨리 건물을 돌려받기 위해서 남은 임차보증금을 어떻게 정리하여야 하는지, 지급받지 못한 차임은 어떻게 받을 수 있는지 궁금합니다.”

(A) 건물의 임차인이 2기 이상의 차임을 연체하는 경우 임대인은 임대차 해지를 통고할 수 있으므로 임대인의 임대차계약 해지 통고는 적법하나(민법 제640조 참고), 임차인에게 돌려줘야 하는 임차보증금이 남아 있는 경우 임차인은 임차보증금의 반환 시까지 건물의 반환도 거부할 수 있는 동시이행의 항변이 가능합니다. 동시이행의 항변은 공평의 원칙상 인정되는 것으로 적법한 점유권원이 되며, 임대인은 이 같은 임차인에 대하여 불법점유를 이유로 한 손해배상청구도 할 수 없습니다.

하지만 임차인이 건물을 계속 사용하고 있다면 이에 대한 대가를 지급하여야 할 것이므로 이 경우 임대인은 임차인에 대하여 차임 상당의 부당이득반환청구가 가능하며 잔여 임차보증금에서 동 금원 상당액을 공제하는 것도 가능합니다.

따라서 일반적인 경우 임대인은 임차인에게 연체차임 및 부당이득금 등을 공제하고 남은 임차보증금의 지급과 상환으로 건물의 반환을 구할 수 있습니다. 다만 사안과 같이 임차인의 다른 채권자 丙이 임차보증금채권에 관한 압류 및 추심명령을 받은 경우 임대인은 임차보증금을 임차인 乙이 아닌 채권자 丙에게 지급하여야 하며, 이에 따라 임차보증금의 지급을 구할 수 없는 乙의 점유는 그때부터 불법점유가 아닌지, 불법점유라면 乙은 건물을 즉시 반환하여야 하는 것이 아닌지 문제가 됩니다.

그러나 임차보증금채권에 관한 추심명령이 내려진 경우에도 乙의 임차인으로서 지위 및 채권의 동일성은 그대로 유지되는 것이어서 앞서의 동시이행관계도 존속하는 것으로 볼 수 있는 바(대법원 2001. 3. 9. 선고 2000다73490 판결), 임대인이 丙에게 임차보증금이 현실적으로 지급하였거나 이행의 제공을 하지 않은 이상, 乙은 여전히 위와 같은 동시이행 항변에 기초하여 건물반환을 거부할 수 있습니다.

따라서 임대인 甲은 추심채권자인 丙에게 잔여 임차보증금을 지급하는 것과 상환으로 乙에 대한 재판 외 청구나 재판상 청구(명도소송 또는 명도단행가처분)를 통해 건물을 반환받을 수 있습니다. 이 때 甲 이 丙에게 지급하여야 할 금액은, 丙의 乙에 대여금 채권액 5,000만 원이 아니라 乙의 甲에 대한 임차보증금 채권액 5,000만 원에서 10개월분의 연체차임 및 부당이득금 1,000만 원을 공제하고 남은 4,000만 원이 될 것입니다.

<변호사/법무법인 청신>

인저리타임 양종찬 editor@laweater.com 양종찬의 기사 더보기

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