민법은 토지와 그 정착물을 부동산으로 하고 있습니다. 부동산 이외의 물건은 모두 동산입니다. 토지의 정착물로서 대표적인 것이 건물입니다. 따라서, 토지와 건물이 대표적인 부동산이라고 할 수 있습니다.
토지는 끊이지 않고 이어져 있으나, 그 지표에 인위적으로 선을 그어서 경계로 삼고 갈라 정하여지며, 지적공부(토지대장, 임야대장)에 등록됩니다. 등록된 각 지구는 독립성이 인정되며 지번으로 표시되고 그 개수는 ‘필’로서 계산됩니다.
건물의 개수를 정하는 것은 사회통념 또는 거래관념에 의하여 하며, 물리적 구조에 따라 정해지는 것은 아닙니다. 1동의 건물의 일부가 독립하여 소유권의 객체가 될 수 있습니다. 민법 자체가 구분소유를 인정하고 있고, 한편으로는 그러한 건물의 구분소유관계를 합리적으로 규율할 목적으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 제정되어 있습니다.
부동산을 포함한 물건에 대한 권리를 ‘물권’이라고 하는데, 물권을 외부에 공적으로 표시하는 것을 공시방법이라고 합니다. 부동산물권의 공시방법은 등기입니다.
부동산등기란 부동산물권의 변동을 등기관이라는 국가기관이 등기부라는 공적인 전자적 정보매체에 법정절차에 따라 기록하는 것 또는 그러한 기록 자체를 말합니다.
한 개의 부동산마다 한 개의 등기부가 있습니다. 즉 등기부를 편성할 때 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둡니다. 우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보고 있으므로 토지등기부와 건물등기부가 각각 별도로 만들어져 있습니다. 따라서 부동산을 매수하려면 토지등기부와 건물등기부를 모두 확인할 필요가 있습니다.
아파트와 같은 집합건물에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 건물구분소유권과 대지사용권이 일체로서 처분의 객체가 되도록 하고 있어서 대지사용권은 구분건물의 처분에 따르게 됩니다.
과거 등기부는 한자를 사용하고 세로쓰기를 하여 읽기가 불편했으나 현재는 한글과 가로쓰기를 사용하므로 읽기가 쉬워졌습니다. 등기부는 작성 당시가 아닌 과거의 권리관계를 기재하지 아니하고 있으므로 오래된 권리관계를 알아보려면 폐쇄등기부를 보아야 합니다.
등기부는 등기번호란, 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 등기번호란에는 토지나 건물 대지의 지번이 기재되어 있고, 표제부에는 토지와 건물의 내용 즉 소재지, 면적 등이 기재되어 있습니다. 갑구에는 소유권에 관한 사항이 접수 일자 순으로 기재되어 있고, 을구에는 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 지상권 같은 제한 물권 등에 관한 사항이 기재되어 있습니다.
등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 합니다. 부동산을 매매한 경우 매수인이 등기권리자이고 매도인이 등기의무자입니다. 보통 법무사가 양쪽의 위임을 받아 처리하는 경우가 많습니다.
등기부에 부동산에 대한 권리관계가 기재되어 있으므로 부동산을 매매함에 있어서는 등기부등본을 발급받아 그 부동산에 대하여 저당권 등 제한물권이나 가압류, 가처분 등 처분제한 등기 등이 있는지 확인하는 것이 필요합니다.
부동산에 대한 권리를 취득하기 위하여서는 원칙적으로 등기를 하여야 합니다. 등기를 하지 않은 상태에서는 물권의 변동이 일어나지 않습니다.
매수인이 부동산매매계약에 따라 잔금까지 지급하여도 등기를 마치지 않으면 소유권을 취득하지 못합니다. 따라서, 매수인은 잔금지급과 동시에 매도인으로부터 소유권이전등기에 필요한 서류를 받아야 합니다. 매도인의 소유권이전등기의무 및 인도의무와 매수인의 잔대금 지급의무는 동시이행의 관계에 있다는 것이 대법원의 판단이기도 합니다.
김동윤 대표변호사
<전 부산지방법원 서부지원장 / 법무법인 우람 대표변호사>
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