민법 제618조부터 제654조에서는 임대차계약에 관하여 규정하고 있었는데, 사회·경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 계약 자유의 원칙에 일정 부분 제한을 가하고 있었습니다.
그런데 주택시장에서의 수급 불균형, 인구의 도시 집중 현상 등 주택 문제가 사회문제화 되자 1981년에 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 주택임대차보호법을 제정하여 주택임차인에 대한 보호를 더욱 강화하였습니다. 그후 중소규모 상가건물의 임대차에 대해서도 주택과 유사한 특별한 보호가 필요하다는 사회적 요구를 수용하여 2001년 상가건물임대차보호법이 제정되었습니다.
현행 주택임대차보호법에서는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우도 마찬가지입니다. 이러한 경우를 묵시적 갱신이라고 하는데, 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
본래 구 주택임대차보호법에서는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 통지를 아니한 경우 묵시적 갱신이 되는 것으로 보았지만, 이 기간을 2개월 전까지로 개정하였고, 개정된 법은 2020. 12. 10.이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약에 적용됩니다.
묵시적 갱신은 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 것이라고 보지 않기 때문에 임차인에게는 여전히 주택임대차보호법에 따른 1회의 갱신요구권이 남아있게 됩니다.
주택임대차보호법은 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하고 있습니다. 따라서, 연장계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 1회 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
상가건물임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대하여 적용이 되는데, ‘대통령령으로 정하는 보증금액’을 초과하는 임대차에는 적용되지 않습니다. 이때 ‘대통령령으로 정하는 보증금액’은 보증금 외에 월 차임이 있는 경우 월 차임에 100을 곱한 금액을 더한 금액입니다. 현재 서울은 9억 원, 부산은 6억 9천만 원입니다.
상가건물의 경우 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우 묵시적으로 갱신이 됩니다. 앞서 언급한 ‘대통령령으로 정하는 보증금액’을 초과하여 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 경우에는 민법이 적용되어 임대차기간이 만료한 후에도 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에, 임차인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않은 때에 묵시적으로 갱신이 됩니다.
이때 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우에는 묵시적으로 갱신이 되면 임대차의 존속기간을 1년으로 보는 반면, 민법이 적용되는 경우는 기간의 약정이 없는 임대차가 된다고 보아 당사자는 언제든지 계약해지를 통고할 수 있습니다.
상가건물임대차보호법에 따르면, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하고 특별한 사정(예 : 3기 차임 연체, 동의 없는 전대 등)이 있는 경우에만 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 이러한 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법에서는 ‘대통령령으로 정하는 보증금액’을 초과하더라도 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 하고 있습니다.
원칙적으로 상가임대차보호법상 계약갱신요구권은 ‘대통령령으로 정하는 보증금액’과는 무관하게 임대차계약에 적용되지만, 이러한 계약갱신요구권은 ‘임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지’ 행사하도록 규정하고 있고, 이는 계약갱신요구권을 행사하려면 해당 임대차계약이 ‘기한의 정함이 있는 임대차’이어야 한다는 점을 전제로 합니다. 그런데 ‘대통령령으로 정하는 보증금액’이 기준금액을 초과하는 임대차계약이 묵시적 갱신이 되는 경우 묵시적 갱신에 관한 상가건물임대차보호법은 적용되지 않고, 민법이 적용되어 ‘기간의 정함이 없는 임대차’가 되므로 기간의 정함을 전제로 하는 계약갱신요구권은 행사할 여지가 없어집니다.
김동윤 대표변호사
<법무법인 우람 대표변호사 / 전 부산지방법원 서부지원장>
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